老後を考えたら持ち家と賃貸どちらがいいのか？

少子高齢化、晩婚化、生涯独身者の増加が国内のニュースのトピックスに上がることはしばし目にしたことありませんか？

いわゆる、シングルで一生を終える人も増えてきているわけです。

少子高齢化や晩婚化、生涯独身者になってしまう要因の一つに、高度経済成長時の経済の活性化や男女雇用均等法による女性の社会進出などがあるとされています。

そんな時代背景によって、バリバリ仕事を頑張って、キャリアを積んで、不自由のない生活を送ることができるような立場になった中間管理職者。

例えば「仕事に夢中になりすぎて中々出会いもなく、気づいたら50代になっていた」

なんて人も多いと思います。40代〜50代くらいになるとこれからは目先のことだけでなく、自分のリタイア後などの先々のことも見据えて動いていかないとならないと思います。

もちろん結婚や子育てなど劇的な環境変化もあるかもしれませんが、それらと併せて見つめていきたいのが「住宅」です。

「賃貸の方がいいのかな？家買った方がいいのかな？」

とよく議題に上がるテーマですが、ここではあくまで1人で老後生活を行う前提として説明していきたいと思います。

シングルの場合、会社勤めで賃貸住宅に住んでいる人は今はそれでもいいと思いますが、先のことを考えると

「老後も今と同じ家賃を払い続けられるのか？」

「そもそも契約できるのかな？」

このようなことを考えていかないといけません。

結論から言うと、賃貸で生活し続けることは難しくなります。

例え空き家があったとしても、６０歳以上の独身者には貸したがらない大家さんが多いのです。

賃貸物件で独身者が亡くなられてしまった場合、家財や賃貸契約は亡くなった人の相続人の財産になってしまい勝手に処分することができないため、室内を片付けて賃貸契約を解除しなければ、次の入居者を探すこともできないのです。

また、亡くなった方に身元保証人がいない場合は、大家さんが相続人を探さなくてはいけなくなり、時間も手間もかかってしまう為です。

もし、相続人が見つかったとしても、疎遠になっていたりして室内の整理や、家財の引き取りを拒まれてしまう可能性もあるため、家主は高齢の独身者には貸したがらないケースが多いみたいです。

「絶対に私は賃貸にしか住まないんだ！」

と考えている方は、そのようなリスクがあることを加味して、事前に用意や準備をしておくことをおすすめします。

では住宅を希望する場合にはどうしたらいいのか？40〜50代をベースに考えた際100歳までの資金計画を考えていく必要があります。

単純に住宅ローンを払い続けるだけの資金繰りではなくライフプラン作成、キャッシュフロー、リスク管理を考えていかないといけません。

それはまさに経営と一緒なわけです！！

定年退職した老後にも毎月にかかる費用や、突然の事態にも対応していかないといけないわけです。

そのため、住宅購入の前にチェックしておかないといけない事は、

若いうちの資金繰りとは違い、老後のことも視野に入れて事前の準備が必要になります。

今回は「生涯独身者でいた場合の中高年の住宅購入」として話を進めていきたいと思います。

具体的に購入できる物件の条件を考えよう

「どれくらいの物件条件で探したらいいだろうか？」

まずは家を購入する前に最初に考えていきたいのが、どういう所に住んだらいいのかを考えておく必要があります。

一戸建てかマンションか、物件価格など色々考えないといけないわけです。

今回テーマとして掲げているのは、「生涯独身者でいた場合の中高年の住宅購入」です。仮に年齢を50歳の中間管理職者という人物で進めます。

例えば65歳以降も働き続けるのであるならば、通勤に便利な場所であることや、独身者であるならばそれほど大きな家である必要性はないかと思います。

「じゃあ新築と中古物件どちらがいいのか？」

新築か中古どちらの方がいいのかと言うところでは、先に結論を申し上げると、新築物件の購入ががおすすめになります。

住宅における新築と中古での違いでは築年数などの問題点が挙げられます。

築年数にもよりますが、例えば一戸建てであればリフォーム費用がかかりやすくなる、マンションであれば修繕積立金が高くなっていることが多く、それらに伴うメンテナンスや大規模修繕にそれなりのお金が住んでから発生してしまう可能性があるため、購入物件だけでなく先々の維持費の回数が多くなってしまうため、できれば新築で負担も軽く済むようにしたほうがおすすめです。

また、先々のことを考えていくと、老後に介護施設などに入居を理由に購入した物件に住めなくなる可能性もある為、売りやすい物件にしておくことも大切です。

注文住宅などの個人の好みが出ている一戸建てより、誰でも住みやすいような建築物の分譲住宅や新築マンションなどが売りやすい物件になります。

これらを踏まえてこれから先は「新築マンション」を購入する前提で話を続けていきます。

「物件購入における頭金についてはどれくらいあればいいのか？」

一般的に住宅購入の頭金に必要な金額については購入物件価格の２０％程度が望ましいとされていますが、先に述べたチェックリストも元にどれくらいの頭金が必要か考えていかないといけないです。

例えば新築マンションで物件価格が3000万円の物件としたとき、頭金が２０％ですと600万の貯蓄が必要になります。そこに諸費用なども考えたら800万〜1200くらいの資金が必要になります。また頭金を払っても貯蓄を残すとなると物件購入には1200万〜1700万程度の貯蓄が必要になります。

できれば住宅ローン返済中でも毎月一定の貯蓄をすることが望ましいため、返済ローン額の減額も加味すると、頭金に関しては２０％ではなく、諸費用併せて30〜40％くらいの頭金の確保が50歳の物件購入者には必要だと考えます。

「返済期間、返済額についてどの程度がいいか」

返済期間に関しては65歳以降も働くことを考えるのであるならば、70歳までの返済期間にすることにより、月々の返済額も無理なく抑えられます。

また65歳までの残債においては退職金で返済が可能になるため、退職金の受領額の目安などは、個人で調べておく必要はあるかと思います。

また購入の際、金利についても変動金利か固定金利かなど事前に検討しておく必要もあるので社会上勢なども踏まえた上でよく相談する必要などもあります。出典：リクルート金利ランキングと金利動向より

「貯蓄と年金受給についても考えといた方がいい？」

物件を購入後も将来の出費に備えて貯蓄を継続してできるようにしておく必要があります。

例え退職金などでローン完済ができたとしても、その後高齢に伴う費用は様々あります。

特に生活していくなかでかかる支出の中に、医療費や介護施設に通う、デイサービス、ヘルパーを利用するなど今健康的な体であっても、先々に備えてのリスク管理もしていかないといけません。

また定年退職後であっても、体が元気で70歳まで働くのであれば、少しでも長く収入を得る方法を実行し、公的年金の繰下げ受給をすることにより、将来の受給額を増やすことも必要になる訳です。

病気や死後の備えをしておくこと

中高齢者の独身者が生活をするにあたって考えていかないといけないことは、これからのリスク管理も必須になる訳ですが、どのようなリスクがあるのか、いくつか挙げるのとそれに伴う費用も考えていきましょう。

病気や怪我などに必要なお金

・ヘルパーなどの介護に伴う費用 月額平均5万円

・保証人・身元引受人の委託費用 35万〜100万円程度

・お金の管理の委託費用（専門家利用時） 契約料10万強＋月額2〜5万円

病気や怪我で自分の体が動けないこともありますので、万一の時に代理で動いてもらう委託を利用したりしていくことを考えておかないといけません。

認知症への備えに必要なお金

・後見人の契約料（任意後見の例） 契約料10万強＋月額2〜5万円

・連帯保証人の委託料 35万〜100万円

・在宅介護にかかるお金 約70万＋月額4〜5万円

・施設住居の手続きに同伴してもらう費用 5〜10万円

認知症は年齢の加齢とともに発症率が高くアルツハイマーを始め、多数の認知症障害の原因が考えられています。80代を迎えたあたりからの年齢別認知症の占有率は20％を超え、90代を迎えると60％を超えてきます。

人生100年時代だからこそ、このようなデータも参考に、いざという時の準備が大切になってきます。

より具体的な認知症資料も添付してありますので参考までに一度目を通しておくのをお勧めします。

参考資料：厚生労働省 「認知症施策の総合的な推進について」

自身が亡くなった後にかかる費用も考えておく

・葬儀の備え（自宅葬の場合） 40〜100万円以上

・葬儀の備え（火葬場への直送） 20〜30万円

・お墓・納骨の費用 5〜180万円

・永代供養などの費用 永代供養20〜50万円＋管理料年1〜3万円

・遺品整理（荷物の処分費用） 業者依頼10〜100万円

・遺品整理（後見人へ依頼） 謝礼平均3〜30万円

このようにご自身が死後にどのような手続きをしてもらうのか事前に準備しておくことも不可欠になってくるので、周りに相談や依頼をしておくためにも計画的に用意できていることが望ましいと考えます。

まとめ

いかがでしょうか？ただでさえ家を買うにしても一つの重大決心でもある物件の購入についてですが、1人で生きていくことを視野に入れていくのであれば、ある程度役職や収入はあるにしても、今後のことをリスク面も踏まえて考えていかないといけない訳です。

以上のことを考えて今活躍している中間管理職者はキャリアプランも必要ですがリタイアプランなども見直してみることもお勧めします。