夢のマイホームを買う前に知るべき!住宅ローン控除の改正で買う家の住宅基準で損をしない家の選び方

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住宅ローン控除の改正はじまる

住宅取得の際、物件を一活で購入するのとは別で、大体の家庭はローンを組んで住宅を購入するケースが多いかと思います。

その際に関わってくるのが「住宅ローン控除」なのですが、2022年の税制改正により、この住宅ローン控除の制度が変更になりました。

住宅ローン控除とは、銀行から長期で資金を借りて住宅を取得する人に対し、家計負担を軽減する制度です。

従来は5000万を上限に、年末ローン残高の1%を所得税額から原則10年間(2019年の消費税率10%引き上げに伴う特例措置の対象となる場合は13年間)控除する仕組みでしたが、今回の改正では大きく制度が改正されました。

要件改正前改正後
入居期限2021年末まで※12025年末まで
控除率1.0%0.7%
控除期間新築:13年※2 中古: 10年新築: 原則13年 中古: 10年
所得要件合計所得金額3,000万円以下合計所得金額2,000万円以下
床面積50㎡以上(合計所得金額が1,000万円以下などの要件満たす場合は40㎡以上※3)50㎡以上(合計所得金額が1,000万円以下などの要件満たす場合は40㎡以上※3)
※1 契約日により2022年入居分も対象 ※2 消費税率10%引き上げに伴う特例措置(11〜13年目の控除率は別計算) ※3 改正後は2023年までに建築確認を受けた新築住宅に限る

適用期限を4年延長し、2025年までの入居に適用。控除期間も原則13年(新築の場合)となった一方で、改正前と改正後では控除率が1.0%から0.7%に引き下げられました。

この控除率の引き下げについては、現在、住宅ローン金利が1%未満も少なくなく、実際に支払う利息金額より控除額が大きくなる「逆ザヤ」が指摘されていました。

特に、高所得者が金利の差益を受けるために、借り入れる必要もないのに住宅ローンを組むケースなども散見されたことから、0.7%へと是正されました。

所得要件も改正前の合計所得金額3,000万円以下から2,000万円以下に変更としたことで、高所得者層の利用にハードルが設けられました。

各種変更がある中で、控除期間に関しては、新型コロナウイルス感染症などの社会的経済環境が厳しい環境にあることなどの背景から延長されています。

住宅性能と入居時期によって控除対象が変わる

今回の改正による変更点の大きなポイントとして、控除対象となる借入金残高が住宅性能及び入居時期によって細分化されました。

住宅種類22〜23年入居24〜25年入居
認定住宅5,000万円4,500万円
ZEH水準省エネ住宅4,500万円3,500万円
省エネ基準適合住宅4,000万円3,000万円
省エネ基準を満たさない住宅3,000万円2,000万円※
※2023年までに建築確認を受けた新築住宅に限る

各種住宅種類によって控除が違う点について、何がどう違うのかを知っておく必要があります。

まず、認定住宅には2種類の基準が設けられています

認定長期優良住宅長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に規定された条件を満たす住宅のこと。人が安全に長く住めることを目的とし、バリアフリー性や省エネルギー性、耐震性、一定以上の面積などの要件を満たしている。

認定低炭素住宅都市の低炭素化の促進に関する法律(エコまち法)」に規定された条件を満たす住宅のこと。二酸化炭素排出を抑制する措置が施された住宅の新築や増築、修繕、空気調和設備の設置などの要件を満たしている。また、同法規定の「低炭素建築物とみなされる特定建築物」に該当している。

国が定めた法律の基準を満たす場合に適用される住宅性能の中で、住宅ローン控除における借入金残高上限が一番高い項目となっています。

ZEH水準省エネ住宅は2022年4月より新設される最高等級の建物省エネ性能になります。

ZEH水準省エネ住宅=ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、高い「断熱」性能(断熱等性能等級5以上)かつ、高効率機器やHEMSによる「省エネ」、太陽光発電などによる「創エネ」を組み合わせることで、住宅の一次エネルギーの年間消費量が正味でおおむねゼロになる住まいのことです。(一次エネルギー消費等級6)環境に配慮した住宅設計ということで、2030年までに新築住宅の平均でZEH住宅を目指すという目標もあります。

省エネ基準適合住宅=断熱等性能等級4、一次エネルギー消費等級4以上を有する住宅設計が該当します。

新築の場合、2022年〜2023年の入居では認定住宅では5,000万円、次にZEH水準省エネ住宅で4,500万円、省エネ基準適合住宅で4,000万円、それら以外の省エネ基準を満たさない住宅では3,000万円に対し、2024年〜2025年の入居ではそれぞれ500万〜1,000万円限度額が下げられます。

認定住宅よりZEH水準省エネ住宅の方が今現在では上限が低いのは気になるところですが、2050年のカーボンニュートラル実現に向け、今後のZEH水準省エネ住宅の普及拡大や、税制の改正による見直しが2025年以降に行われるのではないかと推測ができます。

このような改正のもと住宅購入の際には、現在新しく建てられる住宅の多くは国の省エネ基準を満たしているものの、確実に減税措置を受けるためには、各住宅メーカーの提供する住宅性能に着目した選択が求められます。

今回の改正は有利か不利どっち?

今回の改正により有利になるケース、不利になるケースを確認してみましょう。

有利になるケース

・自らの所得税、住民税が上限のため改正前の控除率1%の恩恵をフルで受けられない人

・認定住宅などの住宅性能が高い住宅の購入を検討している人

住宅ローン控除は所得税、住民税が限度のため、最大控除率1%の恩恵を受けられなかった層に対して、控除期間の延長などは有利に働きます。

不利になるケース

・所得要件で住宅ローン控除の対象外となる高所得者

・所得税が大きく改正前の控除率1%の恩恵をフルで受けられる人

・2024年以降に省エネ基準を満たさない住宅の購入を検討している人

所得税上限の要件変更により、住宅ローン控除対象外となる高所得者は不利になるケースが増えるでしょう。

手続きの改正

今回の住宅ローン改正は簡潔に説明すると以上になりますが、そのほかにも住宅ローン控除を受ける際の手続きも改正されました。

そのポイントは・・・

①確定申告や年末調整で納税者が住宅ローン控除を受ける際、従来は、必須であった借入金の年末残高証明書の提出が不要になったこと

②木造等築20年以内、マンション等築25年以内の「築年数要件」が廃止

①については、銀行等が借入金の年末残高を記載した調書を税務署に提出し、納税者には税務署が住宅ローン控除証明書を発行することになります。②については登記簿上、1982年1月1日以降の中古住宅は新耐震基準に適合しているとみなされ、耐震基準適合証明書の提出も不要となりました。

いかがでしたでしょうか? 今回の改正内容をまとめさせていただくと

・本来2021年までの適用であったものを、新型コロナウイルスなどの要因を背景に、改正に伴い控除期間が延長された。

・合計所得金額が3,000万円→2,000万円に引き下げになることにより逆ザヤ、金利差益を受けるケースを見直した

・住宅性能によって借入金残高上限金額が細分化された。それに伴い最大控除額も細分化される。

夢のマイホームを手に入れる際に必要なのは、このような税制も理解しておかないと損することになりかねません!!

税制改正などは常日頃から情報を仕入れていないと知らない間に変わっていたなんてことが起こりやすいので注意が計画的に資金計画などはしておいた方がいいでしょう。

いつが自分が家を買うタイミングなのか、もしくは買うべきなのか、その判断の指標として長い付き合いになる大きなお買い物の一つですので、少しでも参考にしていただけたらと思います。

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